Что делать если купили дом с жильцами?

Вещает Джастин Мейс:

Допустим, вы нашли дом, который собираетесь купить, будь то для инвестиций или для души. Вы увидели дом, он вам понравился, вы договорились о цене с продавцом и оформили сделку. Поздравляем, дом вашей мечты теперь ваш! А если в купленном доме уже есть жилец? Между прочем, частая практика в Турции. Можно ли выселить жильца с купленного дома? Может ли новый арендодатель поднять арендную плату? Сколько времени занимает процесс выселения? Мы решили примерить роль спасателя для подобной ситуации и дать вам ответы на эти вопросы. 

Какой должна быть процедура выселения арендатора в купленном доме?

При наличии арендатора в купленном доме, права нового арендодателя четко прописаны в Обязательственно-правовом кодексе № 6098. Нужно сказать, что турецкий закон на стороне арендодателя. Соответственно, как новый собственник, с момента покупки дома вы становитесь стороной договора аренды между бывшим арендодателем и арендатором. Если вас жильцы не смущают, договор продолжается в старом порядке и нового договора, до окончания старого заключать не требуется. 

Если в документе купли-продажи есть пометка об аренде, вы по закону обязаны продолжать договор аренды до истечения срока его действия. Если в акте нет пометки и вы хотите эвакуировать жильцов, вы должны отправить предупреждение арендатору в течение 1 месяца после передачи права собственности. Если вы не отправите это уведомление в течение 1 месяца после переоформления ТАПУ на вас, будет считаться, что вы приняли существующий договор аренды и претензий не имеете.

В ситуации, когда было отправлено предупреждение, арендатор обязуется покинуть дом по истечении срока действия договора аренды или по истечении 6 месяцев, если срок договора превышает 6 месяцев. Если эвакуация не состоится, жильца придется выселять принудительно в судебном порядке. Проще говоря, предположим, вы получили право собственности (ТАПУ) на свой дом 1 января. В качестве обязательного условия для выселения необходимо отправить предупреждение до 1 февраля. Если срок действия текущего договора аренды истекает 1 октября, если арендатор не выселился до 15 июля (6 месяцев истекло), вы можете подать иск о выселении. В другом примере, если действующий договор аренды заканчивается 1 марта, вы можете подать иск о выселении, не дожидаясь 6 месяцев, начиная с 1 апреля.

Каковы условия выселения жильцов в купленном доме?

Тот факт, что вы отправили уведомление о выселении в течение первого месяца после новой покупки, не гарантирует, что арендатор будет выселен. Здесь чаще всего упускают из виду, что вы должны заявить о своей потребности в доме в предупреждающем письме. Как указано в Обязательственно-правовом кодексе, вы должны четко продемонстрировать, что вы, как лицо, приобретающее имущество, должны использовать имущество для себя, своего супруга/супруги, потомков, наследников или иждивенцев в соответствии с требованиями закона. По этой причине в ваших интересах подготовить предупреждение в сопровождении юриста и на основе обоснованной необходимости.

Еще одно упущение — ограничения на повторную аренду. Допустим, в письме-предупреждении вы четко указали, что вам необходимо жить в доме, который вы купили. Ваше уведомление было принято, и арендатор покинул ваш дом. В этом случае вы не можете сдать свой дом кому-то другому в течение 3 лет. Если вы не соблюдаете это положение, вы обязаны выплатить компенсацию своему бывшему арендатору при условии, что она составляет не менее арендной платы, уплаченной за последний год аренды. Бывший арендатор может запросить компенсацию и взимать ее в судебном порядке, если вы не захотите выплачивать добровольно. Например, арендатор платил по 5000 лир в месяц, значит сумма компенсации, которую будут с вас взимать составит  60 000 турецких лир. 

Допустим, вы поделились уведомлением с арендатором на основании обоснованной необходимости. Однако ваш арендатор не выполняет условия договора аренды (например, неуплата арендной платы за определенный период времени и т. д.). В этом случае вы можете подать иск о выселении, не дожидаясь истечения 6 месяцев после предупреждения или истечения срока договора аренды.

Можно ли повысить арендную плату?

Если в договоре есть пометка о ежегодном увеличении арендной платы, то по истечении срока аренды и при продлении контракта, вы как арендодатель можете увеличить плату, в соответствии с индексом потребительских цен. Однако посреди арендного периода вы этого сделать не сможете, увы закон на стороне жильцов. 

Что учитывать перед покупкой?

Как видите, процесс выселения арендатора после передачи документа о праве собственности может быть сложным. Поэтому полезно изучить статус аренды дома, который вы рассматриваете, в процессе покупки дома. Допустим, вы собираетесь купить недвижимость для себя или родственника. Если в доме, который вы рассматриваете для покупки, есть арендатор, лучше всего договориться с арендатором перед покупкой. В ваших интересах заключить это соглашение в письменной форме и по возможности в присутствии свидетелей.

Если в доме, который вы планируете купить, есть арендатор, но нет договора аренды, после переоформления права собственности вас может ждать непростой период. Согласно Обязательственно-правовому кодексу Турции, заявления сторон о намерениях достаточно для заключения договора аренды. Для действительности договора необязательно соблюдение таких условий, как его письменное и нотариальное заверение. Таким образом, арендатор может воспользоваться всеми правами, предоставленными ему Обязательственно-правовым кодексом Турции, в течение срока действия договора на основании декларации. Другими словами, арендодатель не может незаконно выселить своего арендатора. С другой стороны, арендатор обязан действовать в соответствии с условиями, определенными при заключении договора в устной форме. Когда арендатор сталкивается с незаконной ситуацией, он может подать в суд на арендодателя и отстаивать свои права. Поэтому, если в доме есть арендатор в процессе покупки, рекомендуется проверить наличие договора аренды и его условия, если таковые имеются.

Читайте также:

На сколько по закону арендодатель может повысить аренду?

Все что нужно знать о системе ипотечного кредитования Турции